Nas últimas semanas, duas decisões tomadas por municípios do interior de São Paulo chamaram a atenção de quem trabalha com desenvolvimento urbano, e merecem ser compreendidas com atenção, e não apenas comentadas de forma superficial.
Em 11 de junho de 2026, a Prefeitura de Jundiaí publicou o Decreto nº 36.360, suspendendo por 180 dias a aprovação de novos empreendimentos imobiliários no município. A medida atende a uma recomendação do Ministério Público e tem um objetivo claro: avaliar se a infraestrutura da cidade, incluindo trânsito, transporte, saneamento, saúde, educação e segurança, tem capacidade de acompanhar o ritmo do crescimento urbano. Vale destacar que a suspensão não afeta os empreendimentos já aprovados, em construção ou com autorização vigente. Segundo a própria Prefeitura, Jundiaí já soma mais de 29 mil unidades habitacionais entre projetos aprovados, pré-aprovados ou em análise, número que evidencia a dimensão do crescimento que o município vem absorvendo. Durante o período de suspensão, a administração pretende dialogar com representantes da construção civil, empreendedores, entidades técnicas e especialistas, além de revisar os instrumentos de planejamento urbano existentes.
Um movimento semelhante já vinha acontecendo em Vinhedo. Em janeiro de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto nº 14, que foi renovado, suspendendo por doze meses a aprovação de novos loteamentos, condomínios e edifícios multifamiliares. A justificativa, nesse caso, foi a preservação dos recursos hídricos do município, diante de uma crise que vinha se agravando ano após ano. A cidade chegou a adotar, paralelamente, um sistema de rodízio no abastecimento de água, posteriormente suspenso após a melhora no nível dos reservatórios. Ainda assim, o comitê de gestão hídrica local manteve o monitoramento constante das fontes de captação, reforçando que o equilíbrio entre consumo, abastecimento e expansão urbana continua sendo tratado como prioridade.
São dois municípios, duas motivações formalmente distintas, trânsito e infraestrutura urbana em um caso, segurança hídrica no outro, mas um mesmo pano de fundo. Ambas as decisões partem do mesmo diagnóstico: a velocidade do crescimento imobiliário começou a superar a capacidade de resposta da infraestrutura que sustenta esse crescimento.
Para muita gente que acompanha o mercado imobiliário, notícias como essas soam como um problema. Um entrave à atividade econômica, um sinal de instabilidade regulatória, mais um obstáculo em um setor que já lida com processos longos e complexos.
Eu prefiro olhar para elas de outra forma.
Na minha leitura, essas decisões revelam algo que o setor imobiliário brasileiro precisa amadurecer com urgência: crescimento e planejamento nunca puderam caminhar separados, e talvez estejamos apenas começando a pagar o preço de décadas em que tratamos essas duas dimensões como se fossem independentes.
Durante muito tempo, aprendemos a medir desenvolvimento pelo número de empreendimentos aprovados, pela velocidade das obras e pelo crescimento da oferta imobiliária. Poucas vezes nos perguntamos se a cidade que recebe esse crescimento tem, de fato, condições de absorvê-lo. Essa é, talvez, uma das perguntas mais importantes do urbanismo contemporâneo, e uma das mais evitadas: será que a cidade consegue suportar o crescimento que ela mesma está autorizando?
Construir mais nunca significou, necessariamente, desenvolver melhor. Uma cidade não cresce apenas porque novos edifícios surgem em seu território. Ela cresce quando o abastecimento de água acompanha o adensamento populacional, quando o sistema de drenagem suporta o aumento das áreas impermeabilizadas, quando a mobilidade urbana consegue absorver o volume adicional de pessoas e veículos, e quando escolas, unidades de saúde, equipamentos públicos e áreas verdes continuam atendendo com qualidade quem já mora ali e quem está chegando. Quando esse equilíbrio não acontece, o que cresce não é exatamente a cidade. São os problemas que ela vai carregar pelas próximas décadas.
É comum enxergarmos um empreendimento como algo que termina nos limites do próprio lote, delimitado por muros e por uma matrícula no registro de imóveis. Mas, na prática, seu impacto nunca se encerra ali. Ele continua na rua, no trânsito, na rede de água e no sistema de esgoto, na drenagem, na demanda por transporte público, na paisagem urbana e na qualidade ambiental do entorno. Cada empreendimento ocupa um lote, mas todos, sem exceção, ocupam uma cidade inteira!
Talvez seja exatamente por perceberem essa realidade que administrações como as de Jundiaí e Vinhedo, e de outros Municípios do interior de São Paulo, estejam sendo levadas a desacelerar. Não porque sejam contrárias ao desenvolvimento, mas porque identificaram que a velocidade do crescimento imobiliário passou a superar a capacidade da infraestrutura de acompanhá-lo com segurança.
Essa reflexão me leva a outro ponto que considero central para quem atua nesse mercado. Quando um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, um Estudo de Impacto de Vizinhança, um RIT ou um licenciamento ambiental são tratados apenas como exigências burocráticas para se obter uma aprovação, perdemos de vista a real função desses instrumentos. Eles não existem para cumprir formalidades administrativas. Existem para responder perguntas que vão determinar a qualidade das cidades nas próximas décadas: qual será o real impacto desse empreendimento? A infraestrutura existente suporta essa nova demanda? Quais contrapartidas serão necessárias? Que riscos podem surgir ao longo do caminho, e quais soluções podem ser incorporadas antes mesmo de a obra começar? São perguntas técnicas, sem dúvida, mas são, acima de tudo, perguntas sobre responsabilidade, com a cidade e com quem vai viver nela.
Ao longo da minha trajetória, aprendi que os projetos mais bem-sucedidos não são, necessariamente, aqueles que conseguem apenas atender à legislação vigente. São aqueles que conseguem dialogar de verdade com a cidade onde estão inseridos. E esse diálogo começa muito antes do protocolo, no momento em que alguém decide estudar um terreno de forma ampla, compreender a legislação urbanística aplicável, analisar as restrições ambientais existentes e avaliar, com honestidade, se a infraestrutura disponível comporta aquilo que está sendo planejado.
Ainda existe, infelizmente, a percepção de que estudos urbanísticos consistentes representam custo, atraso ou excesso de cautela. Na minha visão, é exatamente o contrário. Eles representam previsibilidade, segurança jurídica, redução de riscos, proteção ao investimento e, sobretudo, respeito pela cidade que vai conviver com aquele empreendimento por muitas décadas.
Fica então uma pergunta que deixo para você, que atua nesse mercado ou que simplesmente se importa com o futuro das cidades onde vive: até que ponto estamos dispostos a planejar antes de construir, em vez de construir para só depois tentar planejar o que já não tem mais volta? E, olhando para o seu município, para a sua região, você já percebeu sinais de que a infraestrutura está no limite da capacidade que ela mesma autorizou?
Talvez estejamos entrando em um novo momento do desenvolvimento urbano brasileiro! Um momento em que aprovar um empreendimento deixará de ser apenas uma questão de cumprir parâmetros urbanísticos, e passará a exigir a demonstração de que a cidade é, de fato, capaz de absorver aquele crescimento de forma equilibrada. E isso muda, de forma bastante concreta, o papel de quem trabalha com Legalização Imobiliária. Deixamos de ser apenas profissionais que conduzem processos administrativos, para nos tornarmos profissionais que ajudam a responder uma das perguntas mais importantes do nosso tempo: como continuar desenvolvendo cidades sem comprometer a qualidade de vida das próximas gerações?
No fim das contas, o verdadeiro desenvolvimento não é aquele que constrói mais. É aquele que permite que a cidade continue de pé, funcionando bem, muito depois que os primeiros moradores chegam.
Fontes: