Duas notícias, publicadas em países diferentes, praticamente na mesma época, dizem exatamente a mesma coisa sobre o mercado imobiliário. E acho que vale a pena olhar para elas juntas, porque separadas elas parecem assuntos técnicos menores. Juntas, elas são um alerta!
A partir de 3 de agosto de 2026, entra em vigor em Portugal o Decreto-Lei 108/2026. A partir dessa data, o título urbanístico de um imóvel, ou seja, o documento que comprova que uma construção, ampliação ou alteração foi feita com enquadramento legal, passa a ser menção obrigatória em toda escritura de compra e venda de terrenos para construção, edifícios e frações. Na prática, o vendedor será obrigado a declarar uma de três situações: que apresenta o título urbanístico; que possui o imóvel, mas não apresenta o título; ou que o imóvel simplesmente não tem título urbanístico algum. A lei não proíbe a venda de imóveis irregulares. Mas torna a irregularidade impossível de esconder. E a omissão dessa menção passa a tornar o negócio anulável.
Reparem no que isso significa. Um país inteiro decidiu, por lei, que a regularidade urbanística de um imóvel não pode mais ser um detalhe que se descobre depois da assinatura. Ela precisa estar exposta antes, no documento que transfere a propriedade, para que quem compra saiba exatamente o que está comprando.
Enquanto isso, na cidade de São Paulo, vivemos um movimento inverso, mas que conta a mesma história. Em 2019, a Prefeitura publicou a Lei nº 17.202/2019, a Lei de Regularização de Edificações, popularmente conhecida como “Lei da Anistia”. Ela permite regularizar construções feitas até 2014 que estejam em desacordo com o Código de Obras e a legislação de uso e ocupação do solo, com benefícios que incluem a isenção do ISS e o perdão de parte das irregularidades edilícias enquadráveis, dependendo da modalidade de regularização. Desde então, mais de 223 mil imóveis já foram regularizados, a maior parte de forma automática. E ainda assim, estima-se que cerca de 750 mil imóveis na cidade, de um universo de aproximadamente 3,5 milhões cadastrados, seguem irregulares.
Essa janela, prorrogada mais de uma vez desde 2019, tem data marcada para fechar: pela Lei nº 18.375/2025 e pelo Decreto nº 65.148/2026, o prazo para protocolar o pedido de regularização foi estendido até 30 de agosto de 2026. Depois disso, regularizar volta a ser possível, mas sem os benefícios fiscais e sem a simplificação que essa lei especial oferece. O custo, o tempo e a complexidade aumentam!
Portugal está criando transparência obrigatória sobre a regularidade urbanística. São Paulo está encerrando um instrumento que reduzia o custo de resolver essa mesma irregularidade. São movimentos opostos, mas nascem do mesmo diagnóstico: a documentação urbanística de um imóvel deixou de ser um detalhe técnico e passou a ser parte do valor jurídico e econômico do bem.
E aqui entra algo que vejo, praticamente todas as semanas, na rotina da Hope. Um incorporador que precisa averbar uma demolição na matrícula para viabilizar o lançamento de um novo empreendimento, e descobre esta aconteceu de forma irregular. Um corretor que fecha uma venda perfeita, e vê o negócio travar porque o banco financiador recusa o crédito, exigindo o Habite-se, Projeto Aprovado e as devidas averbações, algo que o antigo proprietário nunca se preocupar em obter. Um investidor que faz due diligence em um ativo, e encontra uma planta aprovada que não corresponde à edificação construída. Um proprietário que decide vender, e só então descobre que sua matrícula está desatualizada há vinte anos.
Em todos esses casos, o problema nunca é o negócio em si. É a documentação que deveria sustentar o negócio, e que ninguém tratou como prioridade até o momento em que ela se tornou um impedimento.
Na minha visão, a Planta Aprovada, o Habite-se, a CND de ISS, de INSS, e as devidas averbações na matrícula não são etapas finais de um processo burocrático. São o que garante que um imóvel, de fato, exista de forma completa perante a lei, o mercado e o sistema financeiro. Um imóvel sem essa documentação não é um imóvel incompleto. É um ativo com o valor suspenso, condicionado à resolução de uma pendência que, mais cedo ou mais tarde, alguém vai precisar assumir: o vendedor, o comprador, ou o negócio inteiro, que simplesmente deixa de acontecer.
E quando isso se repete em escala, o efeito ultrapassa o imóvel individual. Cada matrícula desatualizada, cada Habite-se que nunca saiu, cada crédito negado por irregularidade, é uma transação que não se completa, um empreendimento que não avança, uma cidade que arrecada menos do que poderia e que segue com seu estoque imobiliário formalmente incerto. Regularização não é apenas um interesse do proprietário. É um interesse coletivo, e talvez seja essa a lição mais importante que Portugal está ensinando ao tornar obrigatória a transparência sobre essa condição.
Deixo então duas perguntas para quem atua nesse mercado, seja como incorporador, investidor, corretor, arquiteto ou engenheiro. A primeira: quantos imóveis na sua carteira, no seu portfólio, ou nos negócios que você está intermediando agora, carregam essa pendência silenciosa, que ninguém quer olhar até que ela impeça a venda, o financiamento ou o lançamento? A segunda: em um mercado que caminha para exigir cada vez mais transparência sobre a regularidade dos imóveis, quanto tempo ainda faz sentido esperar antes de tratar essa documentação como parte inegociável do valor de um ativo, e não como um detalhe a ser resolvido depois?
Em São Paulo, essa pergunta tem, literalmente, prazo para ser respondida. Faltam poucas semanas para o encerramento da janela que ainda permite regularizar com isenção fiscal e com as condições mais favoráveis já oferecidas pela cidade. Depois de 30 de agosto, a conta muda, e o tempo que já passou não volta!
No fim das contas, propriedade não é apenas ter as chaves e morar. É ter a certeza jurídica de que aquele patrimônio existe, de forma completa, perante a lei. E cada vez mais, no Brasil e fora dele, é essa certeza que vai determinar se um imóvel se transforma em negócio, ou permanece apenas em potencial.