Nas últimas semanas, um número crescente de processos de Licença de Funcionamento parados nas Subprefeituras de São Paulo chamou a atenção de quem atua com aprovação de projetos e licenciamento, e merece ser compreendido com atenção, não apenas comentado como mais um entrave burocrático do setor. Grandes e conceituados prédios em São Paulo têm apresentado irregularidade em suas documentações, e por conta disto impedido lojas, principalmente em fachadas ativas, de obterem suas licenças de operação!
Boa parte desses processos tem algo em comum: eles não estão sendo paralisados por conta de irregularidade dos documentos da empresa que pretende operar naquele endereço, mas sim por causa da irregularidade dos prédios.
A obtenção da Licença de Funcionamento, salvo a exceção para CNAEs enquadrados como Baixo Risco, está vinculada à exigibilidade da regularidade do imóvel perante a Prefeitura, e essa regularidade por sua vez é comprovada através da apresentação do Projeto Aprovado do imóvel acompanhado do seu respectivo Certificado de Conclusão, o antigo habite-se, ou, quando o imóvel passou por alguma regularização, pelo seu Certificado de Regularização. É justamente no momento em que essa documentação é exigida, já dentro do processo de LF, que irregularidades até então invisíveis se tornam um impedimento formal para licenciamento da atividade.
Duas origens concentram a maior parte desses bloqueios:
A primeira é a irregularidade construtiva! Ampliações e reformas executadas sem projeto aprovado, alterações de uso, de layout ou de área que nunca passaram por qualquer licenciamento junto à Prefeitura, ou ainda edificações que, desde sua a origem, nunca tiveram projeto aprovado nem Certificado de Conclusão emitido. Nesses casos, o imóvel carrega uma pendência que permaneceu invisível enquanto ninguém precisou comprová-la até o momento em que uma empresa solicita a Licença de Funcionamento e a Prefeitura passa a exigir a documentação de regularidade da edificação.
A segunda é menos evidente, e por isso mesmo mais perigosa: a incompatibilidade documental! Um mesmo imóvel pode ter o Projeto Aprovado e seu Habite-se registrando uma área, o seu AVCB (obrigatório para prédios comerciais) registrando outra, e o IPTU registrando uma terceira. Cada um desses documentos é emitido por um órgão diferente, em um momento diferente, sem qualquer obrigação de diálogo entre eles. Ao longo dos anos, o imóvel é alterado, ganha um mezanino, perde uma área, muda de uso, e essas alterações raramente são refletidas em todos os cadastros ao mesmo tempo, no entanto, no momento que a Prefeitura vai analisar a documentação do imóvel esta divergência é percebida, e culmina na impossibilidade de seguir com a emissão da Licença de Funcionamento, caracterizando uma irregularidade documental do prédio.
São duas origens distintas, uma que nasce na obra e outra que nasce na desatualização nos cadastros dos órgãos e sistemas da Prefeitura, mas ambos num mesmo pano de fundo. Ambas resultam no mesmo diagnóstico: o imóvel, tecnicamente, não corresponde àquilo que está declarado nos documentos que deveriam comprová-lo.
Para muita gente que atua no mercado imobiliário, esse tipo de bloqueio soa apenas como mais um entrave, um sintoma da lentidão que já se atribui aos processos de licenciamento em São Paulo, mas eu prefiro olhar para esse padrão de outra forma!
Na minha leitura, esse é um assunto que ganhou relevância justamente porque a Prefeitura passou a cruzar informações que, por muito tempo, permaneceram isoladas em sistemas diferentes. O Cadastro de Edificações do Município, o Portal de Licenciamento, a Jucesp, o Via Fácil Bombeiro e os outros portais disponíveis hoje conversam entre si com muito mais efetividade do que há alguns anos. E, quanto mais esses sistemas se conectam, mais divergências que já existiam, mas nunca tinham sido confrontadas, aparecem, e não porque o imóvel tenha ficado mais irregular, mas porque ficou mais difícil escondê-lo.
Durante muito tempo, tratamos a Licença de Funcionamento como uma etapa final, quase administrativa, do processo de abertura de uma empresa. Poucas vezes nos perguntamos, antes de assinar um contrato de locação ou iniciar uma reforma, se o imóvel escolhido tinha, de fato, condições de sustentar aquele pedido. Essa é, talvez, uma das perguntas mais evitadas por quem decide onde uma operação vai funcionar: o imóvel existe, de forma completa e compatível, perante a lei?
E quanto a tentar sanar o problema da regularização de um imóvel para viabilizar uma licença de funcionamento, é comum enxergarmos um pedido de regularização como um trâmite que começa e termina no protocolo. Mas, na prática, ele nunca se resume a isso. Um processo de regularização não é reversível, pois no momento em que é autuado, o responsável técnico declara formalmente à Prefeitura que aquele imóvel existe, com aquela área, daquela forma. Não há como voltar atrás! Se, depois de protocolado, verifica-se que a irregularidade não é regularizável dentro dos parâmetros legais vigentes, ou que decorre de uma situação mais grave do que se supunha, o processo pode resultar em auto de irregularidade, exigência de demolição da área não regularizável, ou outras sanções que, antes do protocolo, sequer existiam formalmente contra aquele imóvel.
Essa reflexão me leva a outro ponto que considero central para quem atua nesse mercado. Quando uma análise técnica prévia é tratada apenas como uma etapa que atrasa o processo, perdemos de vista sua real função! Ela não existe para cumprir uma formalidade, mas sim para responder, antes de qualquer autuação, perguntas que vão determinar o desfecho de todo o processo: o imóvel é, de fato, passível de regularização? A irregularidade identificada pode ser tecnicamente revertida dentro dos instrumentos legais disponíveis? Qual é o enquadramento mais seguro para o caso, se ele existir?
Ao longo da minha trajetória, aprendi que os processos de regularização mais bem-sucedidos nunca são, necessariamente, os mais rápidos. São aqueles que começam por um diagnóstico honesto e correto sobre o imóvel, mesmo quando esse diagnóstico não é o que o proprietário ou o empreendedor esperava ouvir.
Ainda existe, infelizmente, a percepção de que esse tipo de estudo representa custo, atraso ou excesso de cautela, porém na minha visão e experiência diária, é exatamente o contrário! Ele representa previsibilidade, segurança jurídica e a diferença entre uma licença de funcionamento obtida de forma previsível ou uma regularização bem-sucedida e um processo que agrava, de forma irreversível, a situação do imóvel.
O momento ideal para essa análise é antes da decisão! Antes de assinar um contrato de locação ou fechar a compra de um novo ponto, uma análise técnica e legal do imóvel consegue identificar se ele comporta a operação pretendida, e se há pendências que precisam ser resolvidas antes da abertura. Mas há um número expressivo de empresas que já assinaram o contrato, já investiram na reforma, e só descobrem a irregularidade quando o processo de Licença de Funcionamento é barrado. Para esses casos, a análise técnica não deixa de ser necessária, ela apenas se torna urgente, e imprescindível antes de qualquer protocolo.
Fica então uma pergunta que deixo para você, advogado, arquiteto, engenheiro ou empreendedor que atua nesse mercado: quantos imóveis, entre os processos que você acompanha hoje, carregam essa mesma pendência silenciosa, que ninguém tratou como prioridade até ela impedir o funcionamento de uma atividade ou abertura de um novo negócio?
Talvez estejamos entrando em um momento em que regularizar um imóvel deixará de ser apenas uma questão de reunir documentos, e passará a exigir, cada vez mais, a demonstração técnica de que aquele imóvel realmente pode ser regularizado. E isso muda o papel de quem atua com Legalização Imobiliária! Deixamos de ser apenas profissionais que conduzem processos administrativos, para nos tornarmos profissionais que ajudam o mercado a responder, com honestidade, uma pergunta que a maioria só faz tarde demais: este imóvel está, de fato, pronto para sustentar o negócio que vai operar nele?