Em 26 de agosto de 2026, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o mérito da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, movida contra as alterações promovidas na Lei de Zoneamento do Município em 2024. É um caso que já vem sendo acompanhado de perto por quem atua com incorporação, licenciamento e Legalização Imobiliária na capital, e merece ser compreendido com atenção, não apenas comentado como mais um episódio de instabilidade regulatória.
Para entender a decisão, é preciso voltar um pouco no tempo. Em janeiro de 2024, a Prefeitura publicou a Lei nº 18.081/2024, que revisou a Lei de Zoneamento e aprovou um novo mapa, construído a partir de um processo de participação social documentado. Seis meses depois, em julho de 2024, a Lei nº 18.177/2024 alterou esse mesmo mapa, por meio do Projeto de Lei nº 399/2024. O problema, segundo apurou o Ministério Público de São Paulo e reconheceu o próprio Tribunal, é que essa segunda mudança teria sido incluída por emendas parlamentares que ampliaram de forma significativa o escopo original do projeto, sem que passasse por novas audiências públicas, embora tivesse sido anunciada à população como um simples “ajuste fino” do mapa já aprovado.
O julgamento de agora não é o primeiro capítulo dessa disputa. Em fevereiro de 2026, uma decisão liminar chegou a suspender, em todo o território do município, a emissão de alvarás de demolição, supressão de vegetação e construção. A paralisação foi revertida já em abril, quando o Supremo Tribunal Federal, por meio da Suspensão de Liminar nº 1.429, entendeu que a suspensão generalizada dos alvarás tinha potencial concreto de causar grave lesão à ordem administrativa e urbanística, afetando desde obras públicas de saúde e educação até a arrecadação municipal. O licenciamento voltou a correr normalmente, enquanto o mérito da ADI seguia em julgamento.
Foi esse mérito que o Órgão Especial decidiu agora: o artigo 84 da Lei 18.081/2024, que aprovou o mapa de janeiro, foi considerado constitucional; o artigo 8º da Lei 18.177/2024, que alterou esse mapa em julho, foi considerado inconstitucional. Na prática, o mapa de janeiro de 2024 volta a ser a referência oficial de zoneamento da cidade.
E aqui está o ponto que mais interessa a quem trabalha com aprovação de projetos: o Tribunal modulou os efeitos da decisão. Os alvarás e certidões já emitidos com base no mapa de julho de 2024 permanecem válidos, o que evita a anulação retroativa de contratos e protege terceiros de boa-fé que negociaram, compraram ou financiaram imóveis sob aquelas regras. A partir de agora, porém, qualquer documento que não esteja de acordo com o mapa de janeiro de 2024 passa a carregar risco jurídico para o empreendedor, até que o processo transite em julgado.
Mas, e este é o detalhe que poucos estão comentando com a clareza necessária, nada muda imediatamente no balcão da Prefeitura. Por força da própria Suspensão de Liminar 1.429 do STF, os efeitos da decisão do TJSP permanecem suspensos até o trânsito em julgado. O mercado continua operando pelas regras atualmente vigentes, mas todo novo licenciamento protocolado a partir de hoje precisa ser acompanhado com atenção redobrada, porque existe o risco real de uma decisão futura atingir atos praticados nesse intervalo.
Diante desse cenário, minha posição é clara, mesmo sabendo que boa parte do mercado pensa diferente: eu sou a favor de a Justiça ter suspendido essa mudança específica no zoneamento. E explico o porquê, com a mesma franqueza técnica com que analiso qualquer processo de aprovação na Hope.
Definição de zoneamento e o impacto que ela gera sobre o mercado imobiliário não podem ser temas discutidos depois que a lei já está em vigor. Eles precisam ser debatidos e validados antes da promulgação, com todas as esferas envolvidas alinhadas: o corpo técnico da Prefeitura, o Legislativo, o mercado imobiliário, as associações de bairro, a sociedade civil. Todos precisam analisar, opinar, participar ativamente das audiências públicas, enquanto o mapa ainda está em construção. Alterar mapas ou zoneamentos depois que os projetos já foram protocolados e que incorporadoras já mobilizaram tempo e capital sobre aquelas regras, é resolver tarde demais um problema que deveria ter sido resolvido cedo. E quem paga essa conta não é só quem mobilizou tal modificação, é o desenvolvimento da cidade como um todo, é a fila de aprovação de quem nada tem a ver com essa disputa, é o mercado imobiliário e é, principalmente, a segurança jurídica de quem investiu de boa-fé dentro da lei que estava valendo.
Dito isso, não vejo essa posição como uma defesa cega do texto de julho de 2024. Sou a favor do desenvolvimento imobiliário e do crescimento populacional que as incorporadoras viabilizam nas cidades, mas entendo que a Prefeitura, por meio do seu corpo técnico, precisa estar particularmente atenta ao impacto que mudanças de zoneamento trazem sobre bairros estritamente residenciais, ambientalmente sensíveis e já consolidados, com padrão horizontal e baixo adensamento. São poucos os espaços que ainda preservam esse tipo de característica urbanística na cidade, e alterá-los exige um cuidado técnico proporcional ao que se perde quando essa decisão é feita sem a devida análise.
E, do outro lado dessa equação, os moradores, técnicos e entidades envolvidas com o urbanismo da cidade têm uma responsabilidade que também precisa ser dita: participar mais e melhor durante o processo legislativo, não depois dele. Comparecer às reuniões, acompanhar as audiências públicas, votar, se posicionar tecnicamente enquanto o projeto de lei ainda está aberto à discussão. Porque é esse tipo de participação, feita no momento certo, que evita chegar ao ponto de uma lei ser aprovada, incorporadoras investirem anos e milhões de reais em projetos, aprovações e mobilizações dentro da legalidade vigente, para só depois ver tudo isso ser barrado pela Justiça.
Fica então a reflexão que deixo para você, que atua nesse mercado ou que simplesmente se importa com o futuro da cidade onde vive: até que ponto é saudável, para o desenvolvimento urbano de São Paulo, depender de mudanças sucessivas de legislação e da intervenção do Judiciário para corrigir o que deveria ter sido resolvido na origem, durante a construção da própria lei? E até que ponto o corpo técnico responsável por essas decisões e as entidades envolvidas, cada um do seu lado da mesa, estão realmente cumprindo o papel que a cidade espera deles, antes de a lei entrar em vigor, e não depois?