Nos últimos meses, um padrão vem se repetindo com uma frequência que já não pode ser tratada como exceção. Reformas, ampliações e reparos em imóveis residenciais e comerciais, muitas vezes de pequeno porte, sendo executadas sem qualquer licenciamento prévio junto à Prefeitura, sem projeto aprovado, sem alvará de reforma, e na maioria dos casos, sem que o proprietário tenha noção real do risco que está assumindo.
O problema não é apenas a ausência do documento, mas sim o que ele representa. Um alvará de reforma não é uma formalidade que se resolve depois, pois na verdade ele é a comprovação de que aquela intervenção foi analisada tecnicamente antes de acontecer, e que atende à legislação de uso e ocupação do solo, ao Código de Obras e, quando aplicável, às demais restrições incidentes sobre o lote. Quando essa etapa é pulada, a obra segue, mas a irregularidade acontece!
Na rotina da Hope, os casos raramente chegam no início para analisarmos e ditarmos o rito corretamente. Na maioria das vezes chegam quando já foram autuados, quando a obra já foi embargada e só pode ser retomada mediante a emissão do alvará de reforma, agora sob pressão, com cronograma parado e custo maior do que teria sido se o processo tivesse sido conduzido corretamente desde o primeiro dia. E existe um ponto ainda mais crítico, que poucos proprietários antecipam: em uma parcela relevante desses casos, a obra executada simplesmente não é passível de aprovação da forma como foi construída. Regularizar, nessas situações, deixa de ser uma questão de reunir documentos e passa a exigir intervenção física no imóvel, muitas vezes com demolição parcial daquilo que já foi erguido, pago e, não raro, já ocupado.
Há ainda uma camada de complexidade que se intensifica em determinados bairros de São Paulo, e que costuma pegar proprietários e até profissionais de surpresa. Bairros originalmente planejados e comercializados pela Companhia City no início do século XX, como Jardim América, Pacaembu, Alto de Pinheiros, Alto da Lapa e City Butantã, entre outros que se espalham pelas regiões de Pinheiros e do Butantã, carregam, além da legislação urbanística municipal, restrições convencionais de loteamento registradas nas próprias matrículas dos imóveis. São cláusulas privadas, criadas pela loteadora original, que historicamente limitaram o uso a residências unifamiliares, impuseram recuos mínimos e restringiram o gabarito das construções, justamente para preservar o padrão arborizado e de baixa densidade que caracteriza esses bairros até hoje. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, em mais de uma oportunidade, a validade dessas restrições quando devidamente registradas, o que significa que, nesses endereços, cumprir apenas o zoneamento vigente pode não ser suficiente.
Já atendi casos em que o cliente comprou o imóvel exatamente nessas condições: uma propriedade que já havia recebido sucessivas ampliações ao longo dos anos, todas em desacordo com a restrição de loteamento incidente sobre o lote, totalmente irregular perante essa camada adicional de restrição, sem qualquer possibilidade de regularização dentro dos parâmetros legais disponíveis. Nesses casos, o problema não nasceu com o novo proprietário, ele apenas o herdou, junto com a matrícula, e seguirá com a propriedade de um imóvel totalmente irregular, sem possibilidade de regularização, a não ser que opte pela demolição parcial das áreas não licenciáveis!
Na minha leitura, o que esses casos revelam não é falta de informação disponível, mas sim a naturalização de um atalho: a ideia de que reformar é simplesmente contratar uma equipe de obra e começar, e que o licenciamento é uma etapa que pode ser resolvida depois, se alguém perguntar. Essa lógica inverte a ordem que deveria orientar qualquer intervenção em um imóvel.
Antes de reformar, ampliar ou alterar qualquer área construída, pequena ou grande, comercial ou residencial, é preciso verificar se aquilo que se pretende construir atende à legislação aplicável ao lote, o que inclui o zoneamento municipal, o Código de Obras e, quando existirem, as restrições específicas do loteamento de origem. É indispensável também localizar e analisar o projeto aprovado anterior do imóvel, item sem o qual nenhuma reforma tem, de fato, condições de ser licenciada com segurança. Esse é um estudo técnico, conduzido por profissionais experientes, e não uma etapa burocrática a ser cumprida na velocidade da obra.
Regularizar depois é sempre mais caro, mais lento e, em muitos casos, simplesmente não é mais possível. Estudar antes é o que garante que a decisão de construir seja também uma decisão segura!
Fica então a reflexão que deixo para você, seja proprietário, corretor, arquiteto, engenheiro ou incorporador: quantos casos você conhece de reformas ou ampliações feitas irregularmente, sem qualquer licenciamento prévio? Quantos imóveis já foram embargados ou autuados por esse mesmo motivo? E quantos, mesmo sem nunca terem sido vistoriados pela Prefeitura, tiveram a irregularidade descoberta justamente no pior momento possível, na hora de vender ou alugar? Quantos imóveis, hoje irregulares, se tornaram assim não pela obra original, mas por uma reforma que, um dia, alguém decidiu que não precisava de projeto?
Uma reforma não licenciada nunca é só uma reforma. É uma decisão que compromete o valor, a liquidez e o futuro daquele imóvel, muito antes de qualquer fiscal aparecer para constatar isso.