Nos últimos meses, uma sequência de anúncios feitos por governos de diferentes partes do mundo chamou a atenção de quem trabalha com aprovação de projetos e licenciamento. Esses anúncios merecem ser compreendidos com atenção, e não apenas comentados com entusiasmo ou com receio.
Em agosto de 2026, a Municipalidade de Dubai anunciou um sistema de Inteligência Artificial capaz de emitir alvarás de construção de forma automática. A ferramenta lê as plantas e os documentos submetidos, verifica a conformidade com o código de obras local e com os requisitos de engenharia e emite a licença em minutos. A análise manual fica reservada apenas aos casos excepcionais. Nesta primeira fase, o sistema se restringe às residências unifamiliares, com previsão de expansão para outras tipologias.
No Reino Unido, o governo disponibilizou em junho a todos os municípios da Inglaterra uma ferramenta chamada Extract. Ela converte em minutos documentos e mapas antigos de planejamento urbano em dados digitais. A estimativa oficial é de uma economia de cerca de 250 mil horas por ano, hoje gastas pelos técnicos das prefeituras na leitura manual desses arquivos. Paralelamente, um protótipo desenvolvido com o Google DeepMind já faz a triagem dos pedidos residenciais e resume as informações relevantes. Ele também entrega ao analista uma avaliação inicial. A meta é reduzir pela metade o prazo médio de análise.
Em Portugal, o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação entrou em vigor em 1º de outubro. Com ele, o governo anunciou projetos-piloto de Inteligência Artificial no licenciamento urbanístico, começando por um grupo reduzido de municípios e com expansão prevista para 2027. Um detalhe merece atenção: o próprio governo fez questão de afirmar que a tecnologia não substituirá as decisões humanas, apenas acelerará os processos.
E o movimento já chegou ao Brasil. No último dia 30 de setembro, a Prefeitura de Niterói lançou a plataforma Lusia, que reúne mais de 30 serviços da Secretaria de Urbanismo. A plataforma utiliza Inteligência Artificial para classificar requerimentos, identificar padrões e auxiliar na análise documental, com a promessa de aprovar projetos simples em até 24 horas.
São iniciativas distintas, em países e realidades administrativas muito diferentes, mas com um mesmo pano de fundo. Todas partem do mesmo diagnóstico: grande parte do tempo gasto nos processos de licenciamento é consumida pela leitura, pela conferência e pelo cruzamento de informações. E essas tarefas a tecnologia já consegue executar com uma velocidade que nenhum ser humano alcança.
Diante disso, a pergunta que começa a circular no mercado é inevitável: se a Inteligência Artificial já lê legislações, confere parâmetros e emite alvarás, qual será o papel de quem trabalha com Legalização Imobiliária daqui a alguns anos?
Eu prefiro olhar para essa pergunta de outra forma.
Na minha leitura, a Inteligência Artificial pode e vai ajudar muito o nosso setor. Ela já é capaz de ler uma lei de zoneamento em segundos e de localizar um parâmetro urbanístico em centenas de páginas. Também resume estudos técnicos, compara versões de uma legislação e confere se uma informação declarada é compatível com uma base cadastral. Isso significa agilidade, volume e uma capacidade de confirmação de dados que, até pouco tempo atrás, dependia de horas de trabalho manual. Negar isso seria ingenuidade. E não aproveitar isso seria um erro de gestão!
Mas existe uma diferença importante entre ler uma legislação e saber aplicá-la. E é exatamente nessa diferença que mora o valor de quem atua há tempo relevante na Legalização Imobiliária.
O licenciamento de edificações, a regularização de imóveis e a aprovação de incorporações nunca foram apenas uma questão de conferir parâmetros.
E cada município tem a sua própria lógica, e não apenas a sua própria legislação. Isso vale também para cada órgão, cada coordenadoria e cada departamento. Há entendimentos consolidados que não estão escritos em nenhum decreto. Há caminhos de aprovação mais seguros do que outros, ainda que ambos sejam legalmente possíveis. E há a percepção, construída ao longo de anos de processos, de quando vale insistir em uma tese técnica e de quando é mais estratégico reformular a solução antes mesmo do protocolo.
Nenhuma dessas informações está em uma base de dados. Elas estão na experiência vivida.
Ao longo da minha trajetória, aprendi que a Legalização Imobiliária é, acima de tudo, uma disciplina de interpretação e de estratégia. As soluções mais bem-sucedidas raramente nascem da leitura literal de um artigo de lei. Nascem da visão do todo: da capacidade de relacionar a legislação urbanística com a ambiental, o registro do imóvel com a situação construída e a exigência do órgão público com a necessidade do negócio. Nascem, sobretudo, da capacidade de ponderar. Ponderar não é ignorar a lei. É compreender o seu propósito, avaliar o caso concreto e construir um caminho legal, seguro e viável para o empreendimento.
A Inteligência Artificial responde com base no que encontra. O profissional experiente responde com base no que entende. E, na Legalização Imobiliária, entender é muito mais do que encontrar.
Por isso, a minha convicção é clara: a Inteligência Artificial não substituirá os bons profissionais da Legalização Imobiliária. Ela será um complemento, e um diferencial competitivo, para os profissionais e as empresas que souberem utilizá-la com critério. Quem domina a legislação e conhece os procedimentos vai usar a tecnologia para ganhar tempo, ampliar sua capacidade de análise e dedicar mais energia àquilo que realmente gera valor: a estratégia, a tomada de decisão e a solução técnica de cada caso. E é justamente aqui que mora a minha principal preocupação.
Se a Inteligência Artificial potencializa o conhecimento de quem sabe, ela também potencializa os erros de quem não sabe. Uma ferramenta que entrega respostas rápidas, bem escritas e aparentemente seguras pode transmitir, a um técnico despreparado, uma confiança que ele não tem condições de verificar. E, quando a pessoa não conhece a legislação nem o funcionamento dos procedimentos aprovativos, ela não consegue identificar quando a resposta está incompleta, desatualizada ou simplesmente errada.
Esse risco já deixou de ser hipotético em outras áreas. Em 2025, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina multou o autor de um recurso em 10% do valor da causa por litigância de má-fé, após identificar jurisprudências e citações doutrinárias inexistentes, geradas por Inteligência Artificial. O advogado admitiu ter utilizado a ferramenta e o caso foi comunicado à OAB. A tecnologia não errou sozinha. Faltou alguém capaz de conferir aquilo que ela produziu.
Na Legalização Imobiliária, as consequências de um erro dessa natureza não ficam restritas a um processo:
– uma restrição ambiental não identificada pode comprometer a aquisição de um terreno;
– um enquadramento equivocado pode levar ao indeferimento de um processo, a autuações ou a exigências de demolição;
– um protocolo feito sem diagnóstico prévio pode agravar, de forma irreversível, a situação de um imóvel.
E quem paga essa conta, quase sempre, é o cliente que confiou na resposta.
Fica então uma série de perguntas que deixo para você, arquiteto, engenheiro, advogado, incorporador ou empreendedor que atua nesse mercado.
Até que ponto a Inteligência Artificial traz melhorias reais aos processos de licenciamento, e a partir de que ponto ela passa a criar uma falsa sensação de segurança?
Os benefícios são evidentes: velocidade, padronização, redução de tarefas repetitivas, maior capacidade de conferência e acesso facilitado à informação. Mas os malefícios também precisam ser colocados na mesa: respostas que parecem corretas e não são; legislações desatualizadas apresentadas como vigentes; a perda gradual da capacidade crítica de profissionais que deixam de estudar porque a ferramenta responde por eles.
Se a Inteligência Artificial passar a fazer a primeira leitura de tudo, onde os profissionais em início de carreira vão construir o repertório que hoje só se adquire lendo, errando, conferindo e aprendendo com os casos reais?
Se as prefeituras utilizarem a Inteligência Artificial para analisar projetos, e os técnicos utilizarem a Inteligência Artificial para elaborá-los, quem estará, de fato, olhando criticamente para o empreendimento e para a cidade que vai recebê-lo?
E, quando um erro gerado por uma ferramenta chegar a um processo aprovativo, a responsabilidade será de quem? A resposta, do ponto de vista técnico e legal, continua sendo a mesma: de quem assinou.
Talvez estejamos entrando em um novo momento da Legalização Imobiliária. Um momento em que a informação deixará de ser o diferencial, porque estará disponível para todos, em segundos. O diferencial passará a ser a capacidade de interpretá-la, ponderá-la e transformá-la em decisão. E isso muda, de forma bastante concreta, o papel de quem trabalha nesse mercado! Deixamos de ser os profissionais que sabem onde a informação está e passamos a ser os profissionais que sabem o que fazer com ela.
No fim das contas, a Inteligência Artificial vai acelerar processos, mas não vai substituir o olhar humano que ainda é capaz de enxergar o caso como um todo. Vai tornar a informação mais acessível, mas não vai tornar ninguém mais experiente. A tecnologia pode responder a quase todas as perguntas. Mas saber quais perguntas fazer continua sendo, e talvez seja cada vez mais, um trabalho de quem vive a Legalização Imobiliária todos os dias.