A revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, sancionada em 2024 como Lei nº 18.081, transformou trechos inteiros da Cidade Jardim, um dos bairros mais preservados e arborizados da zona oeste da capital. Área até então protegida pela Zona Estritamente Residencial (ZER), que limitava a altura das construções a 10 metros e o coeficiente de aproveitamento a uma vez a área do lote, cerca de 200 lotes no entorno do Jockey Club e da região conhecida como Colina Cidade Jardim passaram a integrar a Zona Eixo de Transformação (ZEM), classificação que permite empreendimentos de até 28 metros de altura e coeficiente de aproveitamento de até duas vezes a área do terreno.
Segundo reportagens publicadas pela Folha de São Paulo e pelo Estadão, essa mudança já viabiliza, hoje, pelo menos 19 projetos de torres e complexos de uso misto na região, protocolados ou em fase de estudo por incorporadoras que passaram a enxergar a Cidade Jardim como nova fronteira de verticalização em uma capital onde bons terrenos, bem localizados e próximos a áreas nobres, são cada vez mais escassos.
O que torna esse caso especialmente relevante para quem acompanha o mercado imobiliário e o desenvolvimento urbano não é apenas o número de torres. É o caminho que essa mudança percorreu até chegar aonde está.
Áreas técnicas da própria Prefeitura se posicionaram contrárias à alteração, por entenderem que a verticalização proposta era inadequada para uma área urbana já consolidada, com padrão horizontal e infraestrutura dimensionada para baixa densidade. Esse entendimento técnico resultou em veto do prefeito aos dispositivos que liberavam a verticalização na Cidade Jardim, dentro do pacote mais amplo de vetos apresentado à revisão da Lei de Zoneamento. A Câmara Municipal, porém, rejeitou o veto, e a mudança foi mantida!
Diante do resultado, moradores organizados na Sociedade Amigos da Cidade Jardim, entre outras associações locais, recorreram à Justiça para tentar reverter a liberação, argumentando que o adensamento agressivo descaracteriza um dos poucos bairros da capital que ainda preserva baixa taxa de ocupação, arborização expressiva e padrão urbanístico horizontal, além de sobrecarregar uma infraestrutura viária e de saneamento dimensionada para outro perfil de ocupação. A estratégia jurídica se apoia, entre outros pontos, no precedente aberto por ação semelhante que suspendeu alteração de zoneamento no Alto de Pinheiros.
Enquanto isso, projetos seguem protocolados, em análise ou já em fase de aprovação, movimentando arquitetos, engenheiros, incorporadoras e todo o ecossistema técnico que planeja um empreendimento dentro dos limites daquilo que a lei, até aqui, autoriza.
Diante desse cenário, quero trazer minha leitura técnica sobre o caso.
Eu acredito, e defendo há anos, no desenvolvimento imobiliário como motor legítimo de crescimento das cidades. Sou a favor do adensamento populacional bem planejado, da verticalização em eixos estratégicos, do papel que as incorporadoras cumprem ao viabilizar moradia, empregos e dinamismo econômico em uma metrópole do tamanho de São Paulo. Não vejo o mercado imobiliário como adversário da cidade. Vejo como parte essencial da sua construção.
Mas defender o desenvolvimento não significa defender que ele aconteça em qualquer lugar, da mesma forma, sem critério.
Existem, dentro de São Paulo, poucos bairros que ainda preservam um padrão urbanístico horizontal, com baixa densidade, cobertura vegetal relevante e características ambientais consolidadas ao longo de décadas. Esses bairros não representam resistência ao progresso. São parte da diversidade urbana que faz de uma cidade grande um lugar habitável, com espaços de escalas diferentes para funções diferentes. E é justamente por isso que considero fundamental que a Prefeitura e o corpo técnico responsável pela análise das mudanças de zoneamento estejam atentos, com profundidade real de análise, ao impacto que a verticalização provoca sobre esses territórios específicos, e não apenas ao potencial construtivo que ela libera. Um estudo técnico bem-feito não existe para travar o mercado. Existe para responder, com honestidade, se aquele território, com aquela infraestrutura, comporta aquele adensamento.
Por outro lado, e aqui quero ser igualmente direta, também vejo uma responsabilidade que precisa ser assumida pelas próprias associações de bairro.
Zoneamento não se decide no dia da aprovação da lei. Ele se decide muito antes, nas audiências públicas, nas consultas do Plano Diretor, nas reuniões técnicas, nos períodos de participação popular que, historicamente, mobilizam pouquíssima gente até que a lei já esteja em vigor e os projetos já estejam protocolados. Se as associações de moradores querem, de fato, proteger o padrão urbanístico dos seus bairros, esse trabalho precisa começar na participação ativa do processo legislativo, votando, acompanhando, pressionando enquanto a lei ainda está sendo escrita, e não na tentativa de reverter, judicialmente, uma norma que já nasceu aprovada e sancionada, com projetos legalmente protocolados com base nela.
Porque, e isso é o que mais me preocupa neste caso: enquanto a discussão se arrasta entre veto, derrubada de veto e ação judicial, existem incorporadoras que investiram tempo, dinheiro e planejamento em projetos que, até prova em contrário, estão dentro da lei vigente. Isso gera insegurança jurídica para todo mundo. Insegurança para quem mora no bairro e não sabe se a proteção que tinha ainda existe. E insegurança para quem investe seguindo exatamente a legislação, e mesmo assim vê seu projeto ameaçado anos depois, por uma disputa que deveria ter sido resolvida antes da lei entrar em vigor, não depois.
Fica, então, a reflexão que deixo para você, que atua nesse mercado ou que simplesmente se importa com o futuro dos bairros onde vive: até que ponto é saudável que a mudança de uma legislação urbanística dependa, sistematicamente, da intervenção posterior da Justiça para ser validada ou revertida? E, olhando para os dois lados dessa disputa, os técnicos que analisam essas mudanças estão, de fato, sendo ouvidos com o peso que merecem antes da decisão política? E as associações de bairro, estão dispostas a trocar a reação judicial pela participação ativa, no momento em que a lei ainda está sendo escrita, e não apenas quando ela já está em vigor?
O caso Cidade Jardim ainda não tem desfecho. Mas já deixa uma lição clara para todos que constroem, decidem ou vivem a cidade: zoneamento que se decide sob pressão, e se resolve na Justiça, é sempre zoneamento que faltou construir em conjunto, antes!