Em 15 de abril de 2026, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 65.100/2026, regulamentando a Lei 18.375/2025 e instituindo os procedimentos operacionais da emissão autodeclaratória eletrônica para projetos de edificações. Sessenta dias depois, em meados de junho, o novo rito entrou em vigor. Alinhada à Meta 132 do Programa de Metas 2025–2028, a mudança permite que Alvarás de Aprovação e Execução, Certificados de Conclusão, Certidões de Regularização e uma série de outros documentos sejam emitidos a partir da validação automatizada dos parâmetros urbanísticos declarados pelo responsável técnico, sem a análise prévia de um analista da Prefeitura.
Na prática, o sistema cruza os dados declarados com as bases cadastrais oficiais e com o georreferenciamento do GeoSampa. Se está tudo compatível, o aceite eletrônico já tem validade jurídica equivalente à assinatura dos responsáveis técnicos e interessados. Há um prazo de cinco dias úteis para a análise de titularidade do imóvel, e o início da obra fica condicionado ao pagamento da Taxa para Exame e Verificação. O regime vale para edificações residenciais, comerciais e industriais de até 1.500 m² em lotes de até 20.000 m², com uma lista relevante de exceções: HIS, HMP, entorno de tombamento, mananciais, obras sujeitas a melhoramentos viários, entre outras. O que não se enquadra vai para a CAIEPS, com prazo de até 30 dias.
Eu acompanho esse tema há semanas, discutindo com colegas, revisando o decreto linha por linha, e preciso ser honesta com quem me lê: isso é um avanço. São Paulo precisava disso.
Quem trabalha com aprovação de projetos na capital sabe o que significa um processo parado meses aguardando análise, um comunique-se que demora para ser respondido, uma obra travada por burocracia enquanto o cronograma do cliente corre. A autodeclaração ataca exatamente esse ponto. Ela devolve velocidade a um sistema que, por anos, tratou celeridade e segurança como se fossem projetos concorrentes. E o decreto é claro ao dizer que o regime declaratório não flexibiliza PDE, LPOUS ou Código de Obras: a exigência técnica continua a mesma, o que muda é quem confere, e quando.
É exatamente aqui que mora minha preocupação.
Autodeclarar não é deixar de cumprir a legislação. É assumir, com a própria assinatura eletrônica, que ela foi cumprida, antes de qualquer olhar externo confirmar isso. A Prefeitura desloca a barreira de contenção para dentro do escritório do responsável técnico. E a pergunta que poucos estão fazendo é: quem garante que essa barreira, hoje, está bem construída? Isso só funciona se, do outro lado dessa assinatura, existir alguém que domina de verdade o Plano Diretor, o zoneamento do lote, os índices construtivos, as restrições ambientais e as exceções que tiram um projeto do rito declaratório.
O que venho observando no mercado, e sei que muitos de vocês também, é que nem sempre é isso que acontece. Vejo projetos sendo desenhados e protocolados por profissionais ainda inexperientes na leitura da legislação urbanística, sem qualquer análise legal prévia, fora dos parâmetros permitidos, em alguns casos claramente infringindo normas que uma consulta simples ao zoneamento já revelaria. Isso não é uma exceção isolada. É um padrão que a velocidade da autodeclaração tem potencial de amplificar, porque reduz o número de olhos entre o erro e o alvará emitido.
E o risco, aqui, não é abstrato. O próprio decreto lista as consequências: multas que variam de R$ 1.000 por metro quadrado de área aprovada até R$ 100.000, suspensão, anulação ou cassação do documento, impedimento de novos pedidos autodeclaratórios por 12 meses e comunicação aos conselhos profissionais. Um dado curioso, e que já mostra a fricção que esse novo modelo está gerando: meses depois da regulamentação, o CAU/SP formalizou notificação ao CREA-SP pedindo a suspensão de multas aplicadas a arquitetos e empresas regularmente registradas, alegando conflito de competência entre os conselhos. Se os próprios órgãos de fiscalização profissional ainda estão ajustando os limites de atuação, é sinal de que o mercado como um todo também precisa desse ajuste.
Por isso, insisto neste ponto: avanço e vigilância não são opostos. Eles precisam andar juntos.
A Prefeitura fez a sua parte ao manter mecanismos de controle, camada específica no GeoSampa para acompanhamento dos processos, canal de denúncias pelo SP156, exigência de placa de obra padronizada e auditoria posterior pela SMUL. Mas fiscalização eficaz não se resume à estrutura pública. Ela também depende de um mercado mais informado. Falta, na minha visão, um investimento real em comunicação sobre o que está em jogo: campanhas, divulgação em veículos de grande alcance, orientação clara para proprietários e incorporadores sobre o risco real de contratar profissionais sem a devida qualificação, sobre o que uma multa de seis dígitos ou um embargo significam para o cronograma e para o caixa de um empreendimento. Hoje, essa informação circula pouco fora dos círculos técnicos. E quem paga essa conta, quase sempre, é quem menos entendia do risco que estava correndo.
A outra metade dessa responsabilidade é nossa, de quem já atua com Legalização Imobiliária. Não adianta apontar o problema de fora. Cabe a nós nos posicionarmos como referência técnica, mostrar publicamente o que separa um projeto bem instruído de um projeto arriscado, compartilhar conhecimento com quem está começando agora, formar a próxima geração de profissionais capazes de assinar uma autodeclaração com a responsabilidade que ela exige. Quanto mais o mercado amadurecer coletivamente, menos espaço sobra para o improviso, e mais rápido, de fato, São Paulo consegue aprovar bons projetos.
São Paulo vai se transformar com esse novo modelo. Os prazos vão encurtar, o volume de aprovações deve crescer, e isso é bom para a cidade e para quem empreende nela. Mas transformação sem cautela tem um nome: risco mal calculado. E cidade nenhuma se desenvolve de forma sólida sobre alvarás emitidos às pressas por quem não deveria ter assinado sozinho.
Fica a pergunta que deixo para você, que também vive esse mercado: se a Prefeitura confia na sua assinatura para dispensar a análise prévia, você confiaria nela também?
A autodeclaração não tirou a importância do técnico responsável do processo. Ela aumentou. Só que agora, sem ninguém entre o seu projeto e o Diário Oficial.